Νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας: Τι αλλάζει σε διαχειριστές πολυκατοικιών, κοινόχρηστα και πλειοψηφίες

Νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας με αλλαγές στις αρμοδιότητες των διαχειριστών πολυκατοικιών, στα κοινόχρηστα και στις πλειοψηφίες γενικών συνελεύσεων ετοιμάζει το υπουργείο Δικαιοσύνης, με στόχο την παρουσίασή του το φθινόπωρο.

Σημαντικές αλλαγές στη λειτουργία των πολυκατοικιών προετοιμάζει το υπουργείο Δικαιοσύνης μέσω του νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας, ο οποίος αναμένεται να παρουσιαστεί το προσεχές φθινόπωρο. Στο επίκεντρο βρίσκονται ο ρόλος και οι αρμοδιότητες των διαχειριστών, ο τρόπος αντιμετώπισης των ανεξόφλητων κοινοχρήστων και τα απαιτούμενα ποσοστά πλειοψηφίας για τη λήψη αποφάσεων στις γενικές συνελεύσεις. Στόχος είναι ένα σύγχρονο θεσμικό πλαίσιο για εκατομμύρια ιδιοκτήτες και ενοίκους, καθώς πολλοί από τους ισχύοντες κανόνες βασίζονται σε διατάξεις δεκαετιών που δεν ανταποκρίνονται στις ανάγκες των σύγχρονων κτιρίων.

Σήμερα, ο διαχειριστής μιας πολυκατοικίας καλείται να εκδίδει και να εισπράττει κοινόχρηστα, να συντονίζει συνεργεία καθαρισμού και απολύμανσης, να παρακολουθεί τα οικονομικά στοιχεία του κτιρίου, να παρεμβαίνει σε διαφωνίες ιδιοκτητών και να διεκπεραιώνει δεκάδες άλλες υποχρεώσεις — χωρίς πάντα να υπάρχει σαφές θεσμικό πλαίσιο που να ορίζει τι δικαιούται να κάνει και για ποιες ενέργειες φέρει ευθύνη.

Τι αλλάζει στις αρμοδιότητες του διαχειριστή πολυκατοικίας

Η νέα κυβερνητική πρωτοβουλία αποσκοπεί στη θεσμική κατοχύρωση του διαχειριστή και στη σαφή περιγραφή της νομιμοποίησής του απέναντι σε δημόσιες υπηρεσίες, εταιρείες, τεχνικά συνεργεία και οφειλέτες. Παράλληλα, επιδιώκεται να καθοριστούν με μεγαλύτερη ακρίβεια οι υποχρεώσεις του ως προς την οικονομική διαχείριση, την τήρηση στοιχείων, τη διαφάνεια των συναλλαγών και την ενημέρωση των ιδιοκτητών.

Με αυτόν τον τρόπο επιχειρείται να περιοριστούν οι αμφισβητήσεις που συχνά προκύπτουν γύρω από τις αποφάσεις της διαχείρισης και καταλήγουν σε μακροχρόνιες προσωπικές ή ακόμη και δικαστικές αντιπαραθέσεις μεταξύ ενοίκων.

Πώς θα αντιμετωπίζονται τα ανεξόφλητα κοινόχρηστα

Ένα από τα σοβαρότερα προβλήματα που αντιμετωπίζουν σήμερα οι πολυκατοικίες είναι η συσσώρευση ανεξόφλητων κοινοχρήστων. Όταν ένας ή περισσότεροι ιδιοκτήτες δεν καταβάλλουν τα ποσά που τους αναλογούν, οι υπόλοιποι ένοικοι αναγκάζονται συχνά να καλύψουν το οικονομικό κενό, ώστε να συνεχιστούν βασικές υπηρεσίες όπως η καθαριότητα, η ηλεκτροδότηση των κοινόχρηστων χώρων, η λειτουργία του ανελκυστήρα και η προμήθεια καυσίμων για την κεντρική θέρμανση.

Για την αντιμετώπιση του προβλήματος εξετάζεται η καθιέρωση ειδικής και ταχύτερης νομικής διαδικασίας, που θα επιτρέπει αποτελεσματικότερη διεκδίκηση των οφειλών. Αναμένεται να προβλέπεται ακόμη και η δυνατότητα έκδοσης διαταγής πληρωμής για απλήρωτα κοινόχρηστα, εφόσον υπάρχουν τα απαραίτητα παραστατικά. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί μια πολυκατοικία 20 διαμερισμάτων στην οποία τρεις ιδιοκτήτες σταματούν να πληρώνουν κοινόχρηστα — οι υπόλοιποι επιβαρύνονται τότε με επιπλέον ποσά για πετρέλαιο, ρεύμα, καθαριότητα και συντήρηση ανελκυστήρα, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να διακοπούν και βασικές υπηρεσίες του κτιρίου.

Υποχρεωτικό αποθεματικό και ασφάλιση κτιρίων: Τι συζητείται

Υπό επεξεργασία βρίσκεται επίσης η δημιουργία μόνιμου αποθεματικού σε κάθε πολυκατοικία. Η ύπαρξη ενός διαθέσιμου ποσού κρίνεται απαραίτητη για την αντιμετώπιση ξαφνικών βλαβών και επειγουσών εργασιών, χωρίς να απαιτείται κάθε φορά η έκτακτη συγκέντρωση χρημάτων από τους ιδιοκτήτες. Στην πράξη, η απουσία αποθεματικού όταν προκύπτει π.χ. πρόβλημα στον ανελκυστήρα ή διαρροή στο λεβητοστάσιο οδηγεί σε καθυστερήσεις, που με τη σειρά τους αυξάνουν το τελικό κόστος της επισκευής. Το ύψος του ποσού, ο τρόπος υπολογισμού του και η συμμετοχή κάθε ιδιοκτησίας αναμένεται να διευκρινιστούν στο τελικό νομοθετικό κείμενο.

Το νομοσχέδιο αναμένεται επίσης να προβλέπει την ασφάλιση των κτιρίων, τουλάχιστον ως προς τους κοινόχρηστους χώρους και τις βασικές εγκαταστάσεις: τον φέροντα οργανισμό, την είσοδο, το κλιμακοστάσιο, την ταράτσα, τον ανελκυστήρα και το λεβητοστάσιο. Η πρόβλεψη αποσκοπεί στην προστασία των ιδιοκτητών από σοβαρές οικονομικές επιβαρύνσεις σε περίπτωση ατυχήματος, πυρκαγιάς ή εκτεταμένης ζημιάς, καλύπτοντας και περιστατικά στα οποία πρόβλημα σε κοινόχρηστο τμήμα προκαλεί ζημιές ή τραυματισμό σε ενοίκους ή περαστικούς. Το εύρος της υποχρεωτικής κάλυψης και ο επιμερισμός του ασφαλίστρου μένουν να αποσαφηνιστούν.

Χαμηλότερες πλειοψηφίες στις γενικές συνελεύσεις — Γιατί είναι αναγκαίο

Ιδιαίτερη βαρύτητα αποδίδεται στην αλλαγή των απαιτούμενων πλειοψηφιών για τη λήψη αποφάσεων στις γενικές συνελεύσεις. Σήμερα πολλοί κανονισμοί απαιτούν ποσοστά άνω του 80% ή ακόμη και ομοφωνία για σημαντικές παρεμβάσεις, με αποτέλεσμα απαραίτητες εργασίες να μην προχωρούν είτε λόγω διαφωνιών είτε επειδή ιδιοκτήτες δεν εμφανίζονται στις συνελεύσεις. Το πρόβλημα εντείνεται σε κτίρια με μεγάλο αριθμό διαμερισμάτων, ιδιοκτήτες που κατοικούν στο εξωτερικό ή ακίνητα που έχουν περάσει σε πολλούς κληρονόμους.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα: σε πολυκατοικία από την οποία αποκολλώνται σοβάδες της πρόσοψης — με κίνδυνο για περαστικούς και ενοίκους — η επισκευή μπορεί να μην εγκριθεί επειδή δεν συγκεντρώνεται η απαιτούμενη πλειοψηφία. Ανάλογες δυσκολίες καταγράφονται για ανελκυστήρες, υδραυλικά δίκτυα, μέτρα πυρασφάλειας, μόνωση και συντήρηση κοινόχρηστων χώρων. Με τη μείωση των ποσοστών συναίνεσης για θέματα ασφάλειας, συντήρησης και ενεργειακής αναβάθμισης, το υπουργείο επιδιώκει να αποτρέψει την ακινησία και να διευκολύνει αναγκαίες παρεμβάσεις.

Απαρχαιωμένοι κανονισμοί: Το μεγάλο εμπόδιο για τις πολυκατοικίες

Πολλές πολυκατοικίες εξακολουθούν να λειτουργούν με κανονισμούς που συντάχθηκαν πριν από 40 ή 50 χρόνια. Ένα κείμενο του 1975, για παράδειγμα, δεν θα μπορούσε να περιλαμβάνει προβλέψεις για θυροτηλεοράσεις, συστήματα βιντεοεπιτήρησης, εγκαταστάσεις φυσικού αερίου, φωτοβολταϊκά, φορτιστές ηλεκτρικών αυτοκινήτων ή βραχυχρόνιες μισθώσεις. Όταν για την τροποποίησή του απαιτείται εξαιρετικά υψηλή πλειοψηφία ή ομοφωνία, το κτίριο παραμένει εγκλωβισμένο σε κανόνες διαμορφωμένους για μια εντελώς διαφορετική πραγματικότητα.

Η αδυναμία εκσυγχρονισμού των κανονισμών δημιουργεί συχνά σοβαρές συγκρούσεις μεταξύ ιδιοκτητών, καθώς η ασάφεια μετατρέπει τεχνικά ή οικονομικά θέματα σε προσωπικές αντιπαραθέσεις και κάνει ακόμη δυσκολότερη την ανάληψη της διαχείρισης. Σε όλα αυτά τα ζητήματα θα επιχειρήσει να δώσει απαντήσεις το υπουργείο Δικαιοσύνης με τον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας, που αναμένεται εντός του φθινοπώρου.