Μεταβιβάσεις ακινήτων εκτός συστήματος αντικειμενικών αξιών, επιστροφές φόρων και «φρέσκες» χρήσεις στην κορυφή της λίστας - Πώς γίνεται η επιλογή με αυτοματοποιημένη μοριοδότηση και ανάλυση κινδύνου

Με το ρολόι της παραγραφής να μετρά αντίστροφα, η ΑΑΔΕ φέρνει μπροστά τις μεταβιβάσεις ακινήτων, τις κληρονομιές, τις δωρεές και τις γονικές παροχές που «κλείνουν» στο τέλος του 2026. Η απόφαση Α.1037/2026 του Διοικητή της Αρχής Γιώργου Πιτσιλή τροποποιεί τον σχεδιασμό των φετινών ελέγχων και βάζει καθαρή προτεραιότητα: πρώτα οι υποθέσεις που κινδυνεύουν να παραγραφούν και εμφανίζουν δημοσιονομικό ενδιαφέρον, μετά όλα τα υπόλοιπα.

Το πιο «καυτό» σημείο αφορά πράξεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων, κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών για τις οποίες λήγει στις 31/12/2026 η προθεσμία έκδοσης πράξης διορθωτικού προσδιορισμού φόρου. Ιδίως όταν πρόκειται για ακίνητα εκτός αντικειμενικού συστήματος και δεν έχει γίνει αποδεκτή από τον φορολογούμενο η προεκτίμηση ή η προσωρινή αξία της ΔΟΥ ή του ΚΕΦΟΚ. Εκεί όπου η αξία δεν είναι «κλειδωμένη» με αντικειμενικές και υπάρχει διαφωνία, η εφορία δεν θέλει να χάσει ούτε χρόνο ούτε έσοδα.

Παράλληλα, η απόφαση επανακαθορίζει συνολικά το πλάνο των ελέγχων για το 2026. Τουλάχιστον το 80% των υποθέσεων που θα ελεγχθούν θα αφορά φορολογικά έτη, χρήσεις ή υποχρεώσεις της τελευταίας πενταετίας, συμπεριλαμβανομένου και του έτους έκδοσης της απόφασης. Ακόμη πιο στοχευμένο γίνεται το πλαίσιο για την πρόσφατη τριετία: τουλάχιστον το 75% των ελέγχων θα αφορά καταρχήν τις τελευταίες τρεις χρήσεις για τις οποίες έχει λήξει η προθεσμία υποβολής δήλωσης εισοδήματος.

Η επιλογή των φακέλων δεν γίνεται πλέον με «χειροκίνητα» κριτήρια. Οι υποθέσεις προτεραιοποιούνται με αυτοματοποιημένο μοντέλο ανάλυσης κινδύνου, βάσει αντικειμενικών κριτηρίων και δεδομένων από εσωτερικές και εξωτερικές πηγές πληροφόρησης. Κάθε υπόθεση λαμβάνει μοριοδότηση και κατατάσσεται σε φθίνουσα σειρά, ανά ελεγκτική υπηρεσία, υποδιεύθυνση ή κατηγορία φορολογουμένων. Ελέγχονται πρώτα όσες συγκεντρώνουν τη μεγαλύτερη βαθμολογία και εξυπηρετούν τους ετήσιους στόχους του Επιχειρησιακού Σχεδίου.

Οι προϊστάμενοι των ελεγκτικών υπηρεσιών έχουν περιορισμένο περιθώριο παρέμβασης. Μπορούν, εντός συγκεκριμένης προθεσμίας, να αντικαταστήσουν έως και το 3% των προτεραιοποιημένων υποθέσεων ανά κατηγορία, εφόσον τεκμηριώσουν ότι συντρέχει βάσιμος λόγος άμεσου ελέγχου, όπως σοβαρότητα υπόθεσης ή αυξημένη εισπραξιμότητα. Η αιτιολόγηση είναι υποχρεωτική.

Στην «ταχεία γραμμή» του 2026 εντάσσονται, ανεξαρτήτως μοριοδότησης, και συγκεκριμένες κατηγορίες υποθέσεων. Μεταξύ άλλων:

• Υποθέσεις επιστροφών φόρων.
• Έλεγχοι βάσει δείγματος, όπως δικαιούχοι επιστροφής ΦΠΑ ή φόρου εισοδήματος χωρίς προηγούμενο έλεγχο.
• Υποθέσεις για τις οποίες έχει ήδη εκδοθεί σημείωμα διαπιστώσεων ή επίκειται η έκδοσή του.
• Διασταυρωτικοί έλεγχοι ενδοκοινοτικών συναλλαγών (VIES) και πολυμερείς έλεγχοι με αλλοδαπές αρχές.
• Υποθέσεις που προκύπτουν από εισαγγελικές παραγγελίες ή διαβιβάσεις από τη Διεύθυνση Ερευνών Οικονομικού Εγκλήματος και τη Διεύθυνση Οικονομικής Αστυνομίας.
• Έλεγχοι συμμόρφωσης χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων με υποχρεώσεις δέουσας επιμέλειας και ανταλλαγής πληροφοριών (CRS, FATCA).
• Υποθέσεις αμοιβαίας διοικητικής συνδρομής κατόπιν αιτήματος.
• Έλεγχοι για αμφισβήτηση ελάχιστου ετήσιου εισοδήματος.
• Υποθέσεις μεταβίβασης κεφαλαίου που αντλούνται από το ηλεκτρονικό βιβλίο μεταγραφής δηλώσεων.

Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στις υποθέσεις των ετών 2015, 2016 και 2017, για τις οποίες προβλέπεται η έκδοση πράξεων διορθωτικού προσδιορισμού φόρου και επιβολής προστίμων με βάση συγκεκριμένα κριτήρια. Οι έλεγχοι που εντάσσονται στην τελευταία τριετία μπορούν, όπου προκύπτουν στοιχεία, να επεκταθούν και στα δύο προηγούμενα φορολογικά έτη, εφόσον αυτό δικαιολογείται από τα δεδομένα της υπόθεσης.