Από τις πρώτες θέσεις της Ευρώπης στην 18η: η Ελλάδα έχασε 15 ποσοστιαίες μονάδες ιδιοκατοίκησης σε δύο δεκαετίες, ενώ τα νοικοκυριά που νοικιάζουν έχουν σχεδόν διπλασιαστεί.

Για πολλές δεκαετίες η Ελλάδα αποτελούσε μία από τις ευρωπαϊκές χώρες με τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης. Η απόκτηση κατοικίας δεν ήταν απλώς μια επενδυτική επιλογή, αλλά βαθιά ριζωμένο στοιχείο της ελληνικής κοινωνίας — συνώνυμο οικονομικής ασφάλειας, οικογενειακής σταθερότητας και διαγενεακής δημιουργίας πλούτου.

Σήμερα, αυτή η εικόνα αλλάζει με γρήγορους ρυθμούς. Τα τελευταία στοιχεία της Eurostat καταγράφουν μία από τις σημαντικότερες μεταβολές των τελευταίων δεκαετιών: μέσα σε μόλις έξι χρόνια (2019–2025), το ποσοστό ιδιοκατοίκησης μειώθηκε κατά 6 ποσοστιαίες μονάδες, φέρνοντας τη χώρα στην 18η θέση μεταξύ των 27 κρατών-μελών της ΕΕ.

Η μεγάλη ανατροπή σε δύο δεκαετίες

Η υποχώρηση της ιδιοκατοίκησης δεν αποτελεί πρόσφατο ή συγκυριακό φαινόμενο. Τα στοιχεία αποτυπώνουν μια σταδιακή αλλά σταθερή μεταβολή, η οποία ξεκινά από τα μέσα της δεκαετίας του 2000 και επιταχύνεται μετά το 2020. Σε είκοσι χρόνια, η Ελλάδα έχασε περισσότερες από 15 ποσοστιαίες μονάδες, ενώ το ποσοστό των νοικοκυριών που διαμένουν σε ενοικιαζόμενη κατοικία σχεδόν διπλασιάστηκε.

Το 2005, σχεδόν 85 στα 100 ελληνικά νοικοκυριά κατοικούσαν σε ιδιόκτητη κατοικία. Το 2025 το ποσοστό αυτό περιορίζεται στο 69,4%, ενώ τα νοικοκυριά που νοικιάζουν αυξήθηκαν από 15,4% σε 30,6%. Πρόκειται για μία από τις σημαντικότερες κοινωνικές μεταβολές της μεταπολιτευτικής περιόδου, σύμφωνα με επεξεργασία στοιχείων Eurostat – EU-SILC από το Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates.

Η Ελλάδα στην ευρωπαϊκή κατάταξη

Ενώ ο μέσος όρος της Ευρωπαϊκής Ένωσης παρέμεινε σχετικά σταθερός την περίοδο 2019–2025, μειούμενος μόλις κατά 1,3 ποσοστιαίες μονάδες, η Ελλάδα κατέγραψε πτώση σχεδόν πέντε φορές μεγαλύτερη. Η απόκλιση αυτή αποδεικνύει ότι το φαινόμενο δεν αποτελεί ευρωπαϊκή τάση, αλλά κυρίως ελληνικό πρόβλημα.

Χαρακτηριστικό είναι ότι χώρες όπως η Ιταλία (+4,7 μονάδες), η Πολωνία (+3), η Σλοβακία (+2,9) και η Βουλγαρία (+2) κατάφεραν να αυξήσουν την ιδιοκατοίκηση την ίδια περίοδο. Η Ελλάδα, αντίθετα, κατατάσσεται στις χώρες με τις μεγαλύτερες απώλειες, μαζί με τη Μάλτα (-8,9 μονάδες) και το Λουξεμβούργο (-6,8 μονάδες).

Οι έξι λόγοι που άλλαξαν το στεγαστικό μοντέλο

Η υποχώρηση της ιδιοκατοίκησης είναι αποτέλεσμα της ταυτόχρονης επίδρασης πολλαπλών παραγόντων. Πρώτος και κυριότερος είναι η απόκλιση τιμών και εισοδημάτων: από το 2018, οι τιμές κατοικίας αυξήθηκαν κατά 50%–80% σε πολλές περιοχές, ενώ οι μισθοί κινήθηκαν με πολύ χαμηλότερους ρυθμούς. Ένας νέος χρειάζεται σήμερα πολύ περισσότερα χρόνια αποταμίευσης για να συγκεντρώσει τη συμμετοχή που ζητά η τράπεζα για ένα στεγαστικό δάνειο.

Ο δεύτερος παράγοντας είναι η αύξηση των επιτοκίων από το 2022, που επιβάρυνε το κόστος δανεισμού και μείωσε την αγοραστική δύναμη. Για κατοικία αξίας 220.000 ευρώ, τα ίδια κεφάλαια που απαιτούνται συχνά υπερβαίνουν τις 50.000 ευρώ, χωρίς να υπολογίζονται τα έξοδα μεταβίβασης και ανακαίνισης. Παράλληλα, τα υψηλά ενοίκια δημιουργούν φαύλο κύκλο: απορροφούν μεγάλο μέρος του εισοδήματος και αφήνουν ελάχιστα περιθώρια αποταμίευσης.

Τρίτος παράγοντας είναι η αυξημένη επενδυτική ζήτηση: το πρόγραμμα Golden Visa, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και τα ξένα κεφάλαια έφεραν ανάπτυξη, αλλά ανέβασαν και τον πήχη τιμών. Στη συνέχεια, η περιορισμένη προσφορά κατοικιών — αποτέλεσμα της δεκαετούς κρίσης — και εκατοντάδες χιλιάδες κλειστές ή αναξιοποίητες κατοικίες συντηρούν τις τιμές ψηλά. Τέλος, η δημογραφική διάσταση του προβλήματος: η δυσκολία απόκτησης κατοικίας αναβάλλει τη δημιουργία οικογένειας, επιτείνοντας ένα ήδη οξύ πρόβλημα.

Τα προγράμματα «Σπίτι μου» δεν αρκούν από μόνα τους

Τα στοιχεία της Eurostat για το 2025 πιθανότατα αποτυπώνουν ήδη τα αποτελέσματα του προγράμματος «Σπίτι μου Ι» και μέρος της επίδρασης του «Σπίτι μου ΙΙ». Το γεγονός ότι η ιδιοκατοίκηση εξακολούθησε να μειώνεται παρά την εφαρμογή τους δεν σημαίνει ότι τα προγράμματα απέτυχαν — αποδεικνύει όμως ότι το μέγεθος του προβλήματος υπερβαίνει αυτό που μπορεί να αντιμετωπιστεί μόνο με επιδότηση της ζήτησης.

Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι η ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης απαιτεί πολιτικές που στηρίζουν τόσο τη ζήτηση όσο και την προσφορά: κατασκευή νέων κατοικιών, ανακαίνιση κλειστών ακινήτων, αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας και δημιουργία προσιτής κατοικίας. Χωρίς παράλληλη αύξηση της προσφοράς, η ενίσχυση της αγοραστικής κινητικότητας τείνει να ανεβάζει τις τιμές, μεταφέροντας μέρος της ωφέλειας στην αγορά.

Τι μπορούμε να περιμένουμε έως το 2030

Αν οι σημερινές τάσεις διατηρηθούν και η προσφορά κατοικιών εξακολουθήσει να υπολείπεται της ζήτησης, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης θα μπορούσε να διαμορφωθεί κάτω από το 67% έως το τέλος της δεκαετίας — επίπεδα πρωτοφανή για τα ελληνικά δεδομένα.

Αν όμως η χώρα υιοθετήσει μια ολοκληρωμένη εθνική στρατηγική κατοικίας, η τάση μπορεί να επιβραδυνθεί και σταδιακά να αναστραφεί. Το πραγματικό διακύβευμα δεν είναι μόνο η ανάκτηση ενός ποσοστού σε μια ευρωπαϊκή κατάταξη. Είναι αν η επόμενη γενιά θα έχει τη δυνατότητα να αποκτήσει το δικό της σπίτι, να δημιουργήσει περιουσία και να σχεδιάσει το μέλλον της με αισιοδοξία — όπως έκαναν οι γονείς και οι παππούδες της.