Οι αλλαγές που προωθούνται στον ΕΝΦΙΑ από το 2026 φέρνουν σημαντικές ελαφρύνσεις για κατοίκους μικρών οικισμών και ευάλωτα νοικοκυριά, ενώ ταυτόχρονα επιβαρύνουν όσους απέκτησαν νέα ακίνητα ή προχώρησαν σε νομιμοποιήσεις αυθαιρέτων

Το φορολογικό τοπίο για τα ακίνητα αλλάζει από το 2026: μια σειρά μειώσεων και εξαιρέσεων στον ΕΝΦΙΑ θα ωφελήσει κυρίως μόνιμους κατοίκους μικρών οικισμών, ιδιοκτήτες που έχουν ασφαλίσει την πρώτη τους κατοικία έναντι φυσικών καταστροφών και νοικοκυριά με πολύ χαμηλό εισόδημα. Σε ορισμένες περιπτώσεις οι ελαφρύνσεις θα υπερβούν το 50% του φόρου που αντιστοιχεί στην κύρια κατοικία.

Εκπτωση 50% για κατοίκους μικρών οικισμών

Βασική καινοτομία είναι η μείωση κατά 50% του ΕΝΦΙΑ για την κύρια κατοικία φορολογουμένων που διαμένουν σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκους (με εξαίρεση οικισμούς της Περιφέρειας Αττικής, εκτός της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων).

Η έκπτωση εφαρμόζεται μόνο στα δικαιώματα επί της κύριας κατοικίας — πλήρης κυριότητα, ψιλή κυριότητα ή επικαρπία — και προϋποθέτει ότι η συνολική αξία της πλήρους κυριότητας δεν υπερβαίνει το όριο των 400.000 ευρώ. Επομένως, κάτοχοι επιπλέον περιουσίας (δευτερεύουσα κατοικία, οικόπεδα, αγροτεμάχια) ή όσοι έχουν κύρια κατοικία αξίας πάνω από 400.000 ευρώ δεν θα επωφεληθούν από τη μερική έκπτωση.

Το μέτρο αφορά περίπου 12.720 οικισμούς σε όλη τη χώρα — ηπειρωτικούς και νησιωτικούς — και καλύπτει συνολικά περίπου 2.156.631 κατοίκους. Στην πράξη, οι δικαιούχοι της μερικής απαλλαγής ξεπερνούν το 1.000.000 φορολογούμενους που διαμένουν μόνιμα στους εν λόγω οικισμούς.

Εκπτώσεις για ασφάλιση και χαμηλά εισοδήματα

Πέρα από την έκπτωση για τους κατοίκους μικρών οικισμών, προβλέπονται επιπλέον μειώσεις για δύο ακόμα κατηγορίες: περίπου 400.000 ιδιοκτήτες που έχουν ασφαλίσει την κύρια κατοικία τους έναντι κινδύνων όπως σεισμός, πυρκαγιά ή πλημμύρα θα λάβουν επιπλέον έκπτωση που φθάνει έως και 20% στο φόρο της κατοικίας.

Επιπλέον, νοικοκυριά με πολύ χαμηλά εισοδήματα θα συνεχίσουν να δικαιούνται ειδικές εκπτώσεις — σε αρκετές περιπτώσεις έως και πλήρη απαλλαγή — βάσει εισοδηματικών και περιουσιακών κριτηρίων. Συνολικά, περίπου 900.000 φορολογούμενοι αναμένεται να έχουν μείωση έως 50% ή και πλήρη απαλλαγή με τα σημερινά κριτήρια.

Ποιοι θα δουν αυξημένο φόρο

Αντίθετα, «βαρύ» θα είναι το ραβασάκι για όσους απέκτησαν φέτος ή θα αποκτήσουν έως το τέλος του έτους ακίνητα ή εμπράγματα δικαιώματα - με αγορά, γονική παροχή, δωρεά ή κληρονομιά - καθώς και για όσους νομιμοποίησαν αυθαίρετες κατασκευές.

Οι νέες καταχωρήσεις στην ακίνητη περιουσία οδηγούν στη συμπερίληψη των σχετικών αντικειμένων στον υπολογισμό του φόρου, με αποτέλεσμα πολλοί από αυτούς να δουν αυξημένο λογαριασμό ή να κληθούν να πληρώσουν ΕΝΦΙΑ για πρώτη φορά.

Ο λογαριασμός του 2026 και οι προθεσμίες

Συνολικά, ο νέος λογαριασμός του ΕΝΦΙΑ για το 2026 ανέρχεται σε περίπου 2,3 δισ. ευρώ και θα κοινοποιηθεί σε πάνω από 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες. Η εξόφληση προγραμματίζεται σε 12 μηνιαίες δόσεις, με την πρώτη δόση και το σχετικό χρονοδιάγραμμα να γίνονται γνωστά όταν εκδοθούν τα ειδοποιητήρια στις αρχές Μαρτίου 2026.

Πέραν των ποσοστιαίων εκπτώσεων, οι ιδιοκτήτες πρέπει να λάβουν υπόψη την πρακτική πλευρά της εφαρμογής: όσοι επιθυμούν να διορθώσουν την εικόνα της περιουσίας τους θα έχουν περιθώριο έως την 31η Ιανουαρίου 2026 για σχετικές αλλαγές στο Ε9 — προσθήκες, διορθώσεις ή διαγραφές στοιχείων — πριν εκδοθούν τα τελικά εκκαθαριστικά. Η διόρθωση του Ε9 μπορεί να αποσοβήσει λάθη που θα οδηγήσουν σε υπερβολική φορολόγηση.

Κοινωνική στόχευση και δημοσιονομική ισορροπία
Από την πλευρά της δημοσιονομικής κατανομής, οι εκπτώσεις φιλοδοξούν να στοχεύσουν στην ανακούφιση μόνιμων κατοίκων αγροτικών και απομακρυσμένων περιοχών, ενώ ταυτόχρονα να διατηρήσουν τα έσοδα από μεγαλύτερες και αστικές περιουσίες. Ωστόσο, η εφαρμογή θα απαιτήσει προσεκτική αξιολόγηση της ακρίβειας των εκτιμήσεων αξίας ακινήτων, σαφή κριτήρια για τον χαρακτηρισμό της κύριας κατοικίας και αποτελεσματική ενημέρωση των φορολογουμένων.

ΕΝΦΙΑ 2026: ένα νέο πλαίσιο με στοχευμένες ελαφρύνσεις

Συμπερασματικά, το πακέτο αλλαγών στον ΕΝΦΙΑ για το 2026 εισάγει σημαντικά εργαλεία στο φορολογικό πλαίσιο ακινήτων: ευρείες εκπτώσεις για ευάλωτες και γεωγραφικά απομονωμένες ομάδες, κίνητρα για ασφάλιση πρώτης κατοικίας και αυστηρότερη συμπερίληψη νέων αποκτήσεων στη φορολογική βάση.

Η τελική εικόνα για τους φορολογούμενους θα εξαρτηθεί από την ακριβή εφαρμογή των κριτηρίων, τις διορθώσεις στο Ε9 και τις επιμέρους δηλώσεις περιουσιακών στοιχείων εντός της προθεσμίας.